CARMEN LÁZARO GUILLAMÓN
Profesora Titular de Derecho Romano
Universitat Jaume I, Castellón
El elemento romanístico en
los denominados «Arrendamientos Rústicos Históricos Valencianos»
SUMARIO: 1. Introducción. – 2. Los
arrendamientos rústicos históricos valencianos:
notas y régimen jurídico actual. – 3. Regulación
histórica I: La explotación agraria en el Derecho Romano. – 4. Regulación
histórica II: El contrato de explotación agraria en los Furs de València. – 5. Conclusiones. – Bibliografía. – Abstract.
1. – Introducción
El denominado
arrendamiento rústico determina la relación entre un campesino, que por
diversos motivos no tiene en propiedad tierras aptas para el cultivo, y una
persona que sí tiene el dominio sobre aquellas tierras, de suerte que aquel, a
cambio de un precio –a modo de renta en especie, o en dinero, o de forma mixta
-, explota la tierra ajena. Esta forma de explotación no es desconocida en el
Derecho Romano y, como otras muchas, se encuentra integrada en la configuración
de lo que en la actualidad se conoce como «Arrendamientos Rústicos Históricos
Valencianos», institución que, como manifiesta Garrido Juan[1],
«pervive en nuestro reino» -entiéndase por reino la actual Comunidad
Valenciana- particularmente «en la esfera de la contratación sobre la tierra»
concretándose en «unas figuras jurídicas comúnmente practicadas y procedentes
del derecho anterior, cuya vigencia consuetudinaria da a la vida
jurídico-privada valenciana una indudable fisonomía propia».
En línea de
principio y en atención a su naturaleza, el origen de los arrendamientos
rústicos valencianos puede cifrarse, bien en un negocio jurídico arrendaticio
y, por tanto, de naturaleza contractual, o bien en otro de naturaleza real y
derivado de la clásica división del dominio en directo y útil y, así, próximo a
los censos o a la enfiteusis. En este trabajo, a fin de centrar el análisis de
las fuentes históricas en una u otra institución, se comenzará refiriendo de
forma sucinta el contexto normativo de los arrendamientos rústicos en la
Comunidad Valenciana y sus características básicas, para distinguir en estas
sus eventuales antecedentes históricos en el Derecho romano pasando por su
configuración en los Furs de València[2]. La
investigación sobre otros antecedentes queda como línea de trabajo que, aunque
ya ha dado comienzo, no es la esencial en este estudio.
2. – Los
Arrendamientos Rústicos Históricos Valencianos: notas y régimen jurídico actual
La institución
del arrendamiento rústico en la Comunidad Valenciana presenta unas
características específicas que hacen que su regulación y la posibilidad de
legislación sobre la materia escapen de la normal configuración de la
atribución de competencias legislativas en materia civil en España. El estado
de la cuestión en la actualidad en la Comunidad Valenciana es el siguiente: en
el año 1986, la Generalitat Valenciana, al amparo de la competencia exclusiva
en materia de conservación, modificación y desarrollo del Derecho civil
valenciano recogida en el entonces artículo 31.2 de Estatuto de Autonomía[3],
promulgó la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de Arrendamientos Históricos
Valencianos[4]
que ha sido derogada hace pocos años por la Ley 3/2013, de 26 de julio, de la
Generalitat, de Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias[5]. Esta
última ley ofrece una nueva regulación del contrato de arrendamiento histórico
valenciano que, aunque va en la misma línea que la anterior Ley de 1986,
proporciona un enfoque diferente. Así, la Ley 3/2013 define en su artículo 30
el concepto de la institución que nos ocupa: «por el arrendamiento histórico
valenciano una de las partes cede a la otra, necesariamente persona física, el
uso indefinido de una o varias parcelas rústicas, o de parte de ellas, para que
las explote, por sí o por medio de personal colaborador, conforme a su
naturaleza agrícola, a cambio de una renta en dinero que se paga semestralmente
o mediante otra periodicidad pactada»[6].
Como señala la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la
Comunidad Valenciana de 11 de mayo de 1998 (RA 5218/198), «el hoy denominado
Arrendamiento Histórico Valenciano es una institución de origen contractual
reflejo de una especial forma de cultivo de las tierras agrícolas de la región
Valenciana que ha venido perdurando en el tiempo y rigiéndose por normas
consuetudinarias que se han mantenido, no obstante la derogación de los Fueros
Valencianos por Felipe V tras la batalla de Almansa, mediante los Decretos de
Nueva Planta y, en concreto, por el Decreto 29 junio 1707, costumbres que son
vestigios enraizados en aquella legislación derogada, que pese a su abolición,
ha subsistido como una forma peculiar de empresa o explotación agrícola de
tierras que en sus inicios u orígenes pertenecían a señoríos, vinculaciones o
mayorazgos o que eran bienes nacionales consistentes en el arrendamiento o
dominio directo de determinadas fincas que, posteriormente en la época de la
desamortización, fueron adquiridas mediante venta en subasta pública».
En definitiva,
esta especial forma de arrendamiento, actualmente, puede ser objeto de
regulación por el órgano legislativo autonómico al tratarse de efectiva
competencia legislativa de la Generalitat Valenciana en materia de Derecho
civil limitada a las instituciones radicadas en la costumbre en vigor,
esencialmente, al presentar una configuración consuetudinaria específica en su
ámbito territorial, circunstancia absolutamente acorde con lo previsto por
artículo 149.1.8ª de la Constitución Española. Se reconoce así que, a pesar de
la abolición de los Fueros de Valencia, la libertad de pactos y el respeto a la
autonomía de la voluntad propia del Derecho castellano aplicable a partir de
esa fecha, permitió la pervivencia de un particular sistema de gestión y
explotación del suelo agrícola «en la imprecisa figura que los romanos denominaron
locatio conductio y nosotros llamamos
arrendamiento […] que a falta de normas legales vino rigiéndose por reglas de
carácter consuetudinario y ha perdurado hasta nuestros días»[7].
Parece que tanto la jurisprudencia como la doctrina observan que
en la regulación actual, la figura de referencia se concreta en la locatio conductio, en efecto, en el
Preámbulo de la Ley 6/1986 se afirmaba de manera tajante que «forzoso resulta señalar que el
arrendamiento histórico valenciano, desde los estudios de Monforte, de Garrido,
de Soriano, de Costa, etcétera, quedó significado como relación jurídica de
origen contractual por la que se cede indefinidamente el uso y disfrute de una
finca rústica para la explotación agrícola. Y en este mismo sentido la Ley
recoge esta conceptuación». A verificar esta afirmación nos dedicamos más
adelante, dado que es el objetivo del estudio, de momento, continuamos con los
principios que configuran la institución en la actualidad.
En el Preámbulo de la derogada Ley 6/1986 se recogían tres
notas básicas que describen a la institución y que, con algún matiz, se
integran en el texto de la Ley 3/2013, en particular se trata de:
1.- La configuración
del arrendamiento histórico valenciano como contrato para la empresa en el que
va a ser elemento primordial el trabajo del arrendatario, que es persona física
–profesional
o no de la agricultura-[8].
2.- La garantía
de la continuidad de la explotación agraria, configurándose supuestos de
sucesión especial[9]
o posibilidades de transmisión inter vivos[10].
3.- La duración indefinida del plazo o tiempo de la relación
arrendaticia, sin perjuicio de su resolución o extinción por las causas
previstas en la ley o determinadas por la costumbre[11]. El requisito de la duración indefinida lo diferencia claramente
del arrendamiento rústico previsto en el Código Civil[12]
y del de la Ley de Arrendamientos Rústicos de Derecho civil común (tanto de la
de 1980 como de la de 2003).
A estos puntos, el artículo primero de la Ley 6/1986
incorporaba dos elementos clave: el carácter consuetudinario[13] y la
inmemorialidad[14]
del contrato agrario: «La presente Ley tiene por objeto regular, como
institución propia del Derecho civil valenciano, los arrendamientos históricos
constituidos desde tiempo inmemorial y regidos por la costumbre», estos
elementos no se han trasladado a la vigente Ley 3/2013, quizá porque la Ley 6/1986
estaba más preocupada por integrar cuestiones de historia y de competencia
legislativa –circunstancias absolutamente razonables dado el contexto en el que
se produjo la iniciativa legislativa-, mientras que la ley 3/2013, promulgada
en un contexto de indudable constitucionalidad y superada cualquier reticencia
en este sentido, se dedica a consideraciones de naturaleza más sociológica, no
en vano, en su Preámbulo advierte que «la tradición vigente en la Comunidad Valenciana, vinculada especialmente
al mundo agrario, presenta facetas que requieren de la acción legislativa de la
Generalitat, no sólo con la finalidad de positivizar la costumbre, sino también
con la de adaptarla a las nuevas realidades socioeconómicas y, en algunos
casos, de protegerla frente a determinadas prácticas abusivas»[15],
afirmando que, aunque se deroga la Ley 6/1986, «es evidente que esta regulación
nace de aquella normativa y de su jurisprudencia, pretendiendo aprovechar los
frutos de más de veinticinco años de vigencia».
A los
tres puntos básicos anteriores se debería sumar los que a continuación se
enuncian como resultado de la reformulación de la institución operada por la
Ley 3/2013:
4.- Este arrendamiento
tiene carácter territorial valenciano[16].
5.-
Se formaliza por escrito con sujeción expresa de las partes contratantes a ese
tipo contractual (artículo 33 [17]), dado
que la Ley 3/2013, en rigor, realiza una labor de positivización un derecho
consuetudinario.
En definitiva, la Ley
3/2013 ha regulado[18] un
contrato de arrendamiento rústico particularizado de fincas radicadas en la
Comunidad Valenciana que, acordado de forma indefinida, se ajusta a lo que ha
sido consuetudinariamente un arrendamiento histórico valenciano, no en vano, en
su Preámbulo alude claramente a un «tipo contractual propio y diferenciado»,
(los artículos 33 y 47 se refieren a él como «tipo contractual» y el artículo
34 como «modalidad contractual») que toma forma «arrendaticia» (artículo
31.1.2) frente al arrendamiento ordinario.
Además de la revisión
de estos principios básicos, es conveniente realizar una sucinta aproximación
al régimen jurídico básico de la institución que nos ocupa desde lo preceptuado
en la Ley 3/2013. Recordemos que el arrendamiento rústico parte de una relación
jurídica en cuya virtud una de las partes cede a la otra, necesariamente
persona física, el uso indefinido de una o varias parcelas rústicas, o de parte
de ellas, para que las explote, por sí o por medio de personal colaborador,
conforme a su naturaleza agrícola, a cambio de una renta en dinero que se paga
semestralmente o mediante otra periodicidad pactada. El arrendamiento histórico
se inspira en el principio de continuidad de la explotación agraria. Es más, el arrendamiento se extiende al cequiaje, derechos de
riego, derechos de paso, derecho a la percepción de ayudas o subvenciones,
otros derechos de producción agrícola y, en general, a todo lo que sea
necesario o esté directamente vinculado al cultivo y explotación de la finca.
Se extiende también, salvo pacto, a los aprovechamientos secundarios de la
tierra, pero no a los cinegéticos u otros ajenos a la explotación agrícola.
En cuanto a los
sujetos, a las partes se les requiere la capacidad general para contratar y, en
particular, para dar tierras en arrendamiento histórico valenciano es necesaria
la misma capacidad que para enajenar bienes[19].
La renta[20]
del arrendamiento vendrá fijada siempre en dinero, se devenga por periodos
vencidos, sean semestrales u otros pactados. Salvo pacto en contrario, la renta
se paga en el domicilio del arrendador al final del periodo por el que se
devenga.
El arrendador está
obligado a emitir recibo[21]
de cada uno de los pagos, expresando en ellos la finca o fincas, el importe,
concepto, periodo y fecha, y la identidad del arrendatario de quien se recibe.
Salvo pacto o costumbre
del lugar en contrario, corresponde al arrendatario el pago del cequiaje,
desagüe, guarderías, conservación de caminos o vías rústicas y otros análogos
que se correspondan con la finca arrendada. Los tributos periódicos que gravan
la propiedad o derecho real sobre la tierra corresponden a quien ostente la
propiedad o la titularidad del derecho (normalmente el arrendador), conforme a
su legislación específica, aunque es lícito el pacto de repercutirlos al
arrendatario.
El arrendatario tiene a
derecho elegir la clase de cultivo y el derecho y el deber de cultivar la
tierra y de explotarla conforme a su naturaleza y características, de
conformidad con la normativa vigente y según las buenas prácticas agrarias.
Salvo acuerdo con el arrendador, el arrendatario no podrá elegir aquellas
clases y tipos de cultivo que impliquen transformación de la finca o mejoras
extraordinarias no exigidas por la normativa vigente o impuestas por la
administración competente.
En relación con las obras
de reparación, mejoras e inversiones, la Ley 3/2013 se remite a la legislación
estatal, de forma que será de aplicación el régimen jurídico establecido en la
legislación del Estado para los arrendamientos rústicos ordinarios en materia
de obras de reparación, mejoras impuestas o voluntarias e inversiones. No será
aplicable la sustitución del pago de la renta por la realización de mejoras.
Las obras y
reparaciones necesarias corresponden al arrendador. Las obras y gastos
ordinarios de conservación son de cargo de la persona arrendataria; los
extraordinarios de conservación son de cargo de la propiedad, pudiendo hacerlos
el arrendatario. En este último caso, podrá optar o por reclamar los importes
invertidos o por el derecho a la indemnización, dado que, terminado el
arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por el valor
actual de las obras, mejoras e inversiones que haya hecho a sus expensas,
incluido el derecho a la tierra flor, entendido como facultad del arrendatario
de llevar consigo, al término del arriendo, la capa más superficial de la
tierra de cultivo, determinante de su productividad.
En relación con la transmisión
y la división de la finca, el arrendamiento no limita la facultad del
propietario para transmitir su derecho por cualquier título, sin perjuicio del
derecho de adquisición preferente[22]
del arrendatario (artículo 42 de la Ley 3/2013).
La transmisión no
extingue el arrendamiento ni lo limita temporalmente, quedando el nuevo
titular, en su caso, subrogado en la condición de arrendador[23].
Se prohíbe el
subarriendo, reputándose incumplimiento del contrato si se diera, de suerte que
es nulo el pacto que lo establezca o lo permita.
Es posible la transmisión
inter vivos del derecho arrendaticio en los casos de jubilación, incapacidad
física, psíquica o sensorial del arrendatario que le impidan o dificultes
gravemente y de modo definitivo el ejercicio de los derechos y el cumplimiento
de las obligaciones propias del contrato. En tal caso, el arrendatario puede
ceder su derecho a la persona física que designe de entre quienes cooperen en
el cultivo o de entre quienes podrían sucederle ab intestato en caso de
fallecimiento (artículo 44 de la Ley 3/2013); las demás cesiones son causas de
resolución del contrato (artículo 49.2 de la Ley 3/2013). La cesión del derecho
arrendaticio puede ser hecha a título oneroso[24]
o gratuito.
El fallecimiento del
arrendatario no proporciona la extinción del arrendamiento si sus sucesores
deciden continuar con la explotación agraria (artículo 45 de la Ley 3/2013).
Esta sucesión es de carácter especial[25],
ya que no está sujeta al régimen jurídico general de la delación hereditaria,
se trata de una nota típica de Derecho consuetudinario valenciano, dado que «el
derecho de arrendamiento histórico valenciano no se integra en el caudal
relicto de la persona arrendataria fallecida», aunque se tenga en cuenta su
valor a los efectos del cálculo de la legítima.
Por cuanto respecta a
la terminación del contrato de arrendamiento rústico, el arrendador tiene a su
favor el derecho de recuperación, es decir, puede poner fin al arrendamiento si
siendo persona física, recaba para sí el cultivo de la finca indemnizando al
arrendatario[26]
con obligación de cultivarla de forma directa, aunque no sea personal, como
titular de la explotación agraria durante un plazo mínimo de diez años. Si
fueren varias las personas coarrendadoras, podrán ejercitar el derecho todas
ellas conjuntamente, o varias de forma también conjunta, o una sola de ellas;
en estos dos últimos casos con consentimiento de las restantes.
El desistimiento
unilateral del contrato deberá ser comunicado fehacientemente al arrendatario
antes de la terminación del año agrícola inmediatamente anterior a aquél en que
deba tener efecto y, en todo caso, con el plazo mínimo de seis meses. La
declaración podrá hacerse en la llibreta, con el enterado del arrendatario.
Junto con la
comunicación del desistimiento, el arrendador ofrecerá al arrendatario la
correspondiente indemnización, que deberá pagar o consignar con anterioridad al
cese efectivo del arrendamiento. El arrendatario disconforme podrá exigir
judicialmente la liquidación de su derecho, pero no podrá retener la posesión.
El ejercicio del
derecho dejará a salvo la facultad del arrendatario de recoger y hacer suya la
cosecha pendiente.
Si el antiguo
arrendador incumpliere el deber de cultivar la tierra durante un plazo de diez
años, el antiguo arrendatario o sus causahabientes tendrán derecho a la
rehabilitación del contrato y a la correspondiente indemnización por los daños
y perjuicios causados.
Es este, sin entrar en
detalles de interpretación doctrinal, el régimen jurídico de los arrendamientos
rústicos valencianos que concreta la Ley 3/2013. A verificar sus orígenes se
dedican las páginas que siguen.
3. – Regulación histórica I: La
explotación agraria en el Derecho Romano
Esta forma de explotación agrícola ha sido regulada por formas
jurídicas diversas (figuras arrendaticias que se recogen incluso en la Biblia[27],
formulaciones enfitéuticas egipcias[28] o
griegas[29], los agri vectigales o la locatio conductio romanas y los
precarios y censos enfitéuticos medievales y las locaciones longum tempus). Todas estas fórmulas en
teoría han ordenado a lo largo de la historia la forma de cultivar la tierra de
propiedad ajena, a cambio de un precio, o en metálico, o en servicios.
Como acertadamente manifiesta Amat Escandell[30], «el
Derecho agrario moderno nació del Derecho civil moderno, como el Derecho civil
moderno es hijo del Derecho romano, y a su vez, el Derecho romano nació del
Derecho agrario». A pesar de que muchos autores opinan que el Derecho agrario,
como ciencia jurídica, encuentra origen en el siglo XX, reconocen al tiempo que
la agricultura como actividad humana de base ha sido regulada jurídicamente
desde la más remota antigüedad[31].
En cualquier caso, centramos nuestra atención en las eventuales
raíces romanas de la institución sometida a examen, no en vano, a decir de del
Vecchio[32],
no sólo las XII Tablas son en sustancia un código rural, sino que el Derecho
romano del Corpus Iuris es un Derecho
agrario en cuanto refleja y disciplina, precisamente, los bienes y relaciones
jurídicas de interés rural, y más aún, la evolución socio-económica, a decir de
Brugi[33],
permitió que en el Derecho romano común viviera y se desenvolviera un grupo de
doctrinas, de reglas y de excepciones, que formaron el Derecho agrario de
entonces con acusada raíz romanística.
En este punto
debemos partir de la distinción entre ager
publicus y ager privatus. La propiedad privada se
ejercía por el pater familias sobre
el fundo, de modestas proporciones[34]. El ager publicus
se concedía a quienes pudieran pagar los cánones –vectigalia- a través de concesiones arrendaticias para su
explotación. A decir de Peter[35], los
tres fenómenos más importantes del Derecho agrario de la antigüedad romana son:
la obligación general de derecho público de administrar y cultivar los praedia rustica, el vínculo perpetuo que
ligaba a los arrendatarios con las tierras por ellos cultivadas y la formación
de economías comunales cerradas cuyos miembros eran obligados a las cargas
comunes, pero jurídicamente privilegiados respecto a los extranjeros.
La relevancia
de la agricultura la percibe magníficamente Kaser[36] cuando
recoge que «la agricultura y la ganadería son el fundamento económico vital de
Roma, así como la base de su estructura social. Un sentido rural impregna toda
la vida espiritual de este pueblo, su religión, sus costumbres, su arte, política
y derecho. Este sentido rural, esta estructura agraria, explican la posición e
importancia de la sociedad familiar como unidad que inspira y domina todo el
derecho privado de esta época», en sentido similar, aunque desde un punto de
vista más jurídico, Sohm[37] afirma
que «el derecho de las XII Tablas es un derecho civil propio de labriegos,
rígido, severo y torpe» y, en resumen, a zaga de Ballarín[38],
«las XII Tablas han sido llamadas, con razón, el primer código agrario del
mundo, ya que la base del estado en Roma fueron los campesinos».
El punto de partida, por tanto, ha de ser la organización de la
propiedad provincial, dado que en las provincias no existía propiedad privada
exclusiva de los ciudadanos romanos, de forma que a los particulares se les
concede una possessio a través de
fórmulas contractuales –concesiones- a cambio del pago de un vectigal o canon[39]. La
política de conquistas romana determina la relevancia de dotar de rentabilidad
a la tierra a través de su explotación agrícola, lo que provoca el nacimiento
de unos derechos reales limitados que se constituían bajo diversos tipos de
contratos, entre ellos, el precario, la Colonia
Partiaria -aparcería consistente en la entrega de una parte de la cosecha
al dueño, solía ser por cinco años-, la enfiteusis[40], esto
es, la plantación y mejora de tierras, considerado como derecho de uso y
disfrute de la tierra ajena transmisible mortis
causa a cambio del pago de cánones anuales, y otras formas de relación
arrendaticia.
A decir de Llombart Bosch[41], son
tres las fórmulas contractuales romanas en las que pueden encontrarse vestigios
del origen remoto del modelo de contrato de arrendamiento rústico valenciano
(la locatio ager vectigalis, la
enfiteusis y la locatio conductio),
aunque como bien advierte la autora, todo ello teorizando siempre desde la
hipótesis, dadas las dificultades en el deslinde de datos necesarios para
apoyar determinada figura en particular, aunque en principio, lo más coherente
es reconducir el modelo actual a la locatio
conductio por ser un contrato genérico, de naturaleza amplia e indefinida.
Sin embargo, a nuestro entender, no pueden ser tratadas de forma separada el
arrendamiento de terrenos rústicos para su explotación y la enfiteusis[42], cuya
etimología griega hace referencia a la obligación principal del enfiteuta: la
de plantar y roturar nuevas tierras, base de la explotación agraria. En efecto,
Gumersindo de Azcárate[43], resume
muy acertadamente que la evolución del derecho de propiedad sigue las
siguientes etapas: configuración del precario, transformación en usufructo,
arrendamiento indefinido, tenencia colonial y enfiteusis (que encuentra
concreción con la constitución del emperador Zenón a la que nos referimos más
adelante)[44].
La definición
de enfiteusis que recoge la Enciclopedia Jurídica Española es la siguiente: «Contractus solo consensu initus de fruitione
rei in prepetuum vel ad tempus non modicum transferenda in alium pro certa
pensione annua in agnitionem praestita dominii»[45]. A
decir de Fuenteseca[46], se
trata de un «arrendamiento rústico a largo tiempo, que se caracteriza por su
relación especial económica, ya que tenía por objeto roturar, hacer
plantaciones, cultivar y mejorar una tierra». Son muy acertadas las palabras de
Longo[47] quien
pone el acento sobre la necesidad de cultivar y mejorar tierras incultas, en
particular, afirma el autor que es connatural al negocio la obligación de
trabajar la tierra, cultivarla y transformarla en productiva. El requisito de
la melioratio hace de la institución
un instrumento que induce a los concesionarios al cultivo, a la roturación, al
incremento productivo del fundo, que de otra forma hubiera quedado improductivo[48].
Como se ha
comentado, desde época republicana y durante todo el gran proceso de expansión
que culminaría en el Imperio, la administración pública romana solía conceder a
perpetuidad el uso y disfrute de terrenos públicos (agri vectigales) para su
explotación con la obligación por parte del cesionario de pagar una
contraprestación –vectigal-. Tal relación jurídica tenía las características
típicas de un contrato de arrendamiento entre el propietario que cedía las
tierras (arrendador), y el que recibía el uso y disfrute mediante pagos
periódicos (arrendatario), sin embargo, dado que el disfrute era concedido a
perpetuidad, se planteó la duda sobre si tal relación debía ser considerada
venta en lugar de arrendamiento, esencialmente también por los amplísimos derechos
del arrendatario que lo asimilaban a un propietario a pesar de que estaba
obligado a abonar un canon. Gayo acaba con la duda (Gai. III.145 [49])
al considerar tales relaciones como arrendamiento -magis placuit locationem
conductionemque esse-.
La
reorganización de la institución de la enfiteusis corresponde a la época de
Diocleciano, quien establece que el fundamento del contrato es el arrendamiento
de tierras públicas por concesión sujeta
a licitación a fin de su roturación y plantación, es decir emphyteuticum praedium
sine decreto praesidis distrahis non licet, como reza C. 5.71.13 [50], o bien
su gestión a través de contratos e instrumentos escritos privados realizados
entre particulares como recoge C. 11.62.3 [51], aunque
existen
vestigios de acuerdos similares realizados entre particulares anteriores al
siglo IV; en
efecto, entre la doctrina, Covián[52]
manifiesta que dichos contratos ya existieron aun antes de Constantino, ya que
sin duda, la práctica romana reconocía como precedentes los de Grecia en los
que podían ser objeto de este tipo de contratos las tierras de particulares,
esta tesis la confirma Cuq[53], al
asegurar que se dieron contratos similares a los agri vectigalis entre particulares, en concreto en D. 20.1.31 pr.,
donde Scevola, al referirse a la lex
fundo vectigalis dicta, destaca la cláusula ut is post certum tempora vectigal solutum non esset, ad dominum pedeat.
En definitiva, los diversos tipos de concesiones tienden a unificarse bajo la
denominación común de ius emphyteuticum, en concreto, fue el emperador Zenón en
el año 476 (C. 4.66.1 [54])
quien resolvió definitivamente la cuestión sobre la naturaleza del derecho
enfitéutico, configurándolo como un derecho sui generis, con propio concepto y
definición -conceptionem definitionemque habere propriam-, distinto de la venta
y el arrendamiento y susceptible de sucesión inter vivos y mortis causa.
Se configura
como una relación jurídica de naturaleza real en la que el enfiteuta tiene
derechos sumamente amplios sobre el fundo, hasta el punto de que los derechos
del enfiteuta se consolidan y se sustraen de la voluntad del concedente. El enfiteuta adquiere el derecho a disfrutar la finca concedida
en su plenitud y, mientras este derecho dura, ocupa la posición económica de un
verdadero dueño, en definitiva, goza de un derecho análogo al de propiedad[55]
sobre una finca ajena. El enfiteuta tiene derecho a percibir todos los frutos y
rendimientos del inmueble, así como el de mejorarla, cambiando el cultivo
–derecho de que carecen el usufructuario y el arrendatario–; los frutos los
adquiere, como el propietario, por el mero hecho de la separación. Dispone, al
igual que el dominus, de una acción reivindicatoria en vía útil, de la acción
negatoria utilis y también de la utilis actio confessoria. Tiene a su
disposición, como el propietario, si se halla en el ejercicio material de su
derecho, de la protección posesoria mediante interdictos que garantizan la
posesión de la cosa misma. Posee, además, una acción in rem -actio vectigalis-,
por la cual podía accionar contra quien turbara o impidiera el ejercicio de su
derecho.
El enfiteuta se
obliga a satisfacer un canon anual, a no deteriorar la finca, a notificar al
dueño, en su caso, su voluntad de traspasar a otro la enfiteusis, para que
aquél, si la transfiere en venta, pueda hacer uso de su derecho de tanteo –ius
protomiseos–, si el propietario consentía la enajenación y no decidía
comprarlo, podía el enfiteuta vender el derecho, entregando el 2% del resultado
de la venta al propietario (laudemio)[56],
esto es, la transmisión inter vivos requería notificar el negocio jurídico al
dueño del fundo quien tenía dos meses poder ejercer un derecho de preferencia
en cuya virtud podía adquirirlo (recuperarlo), con el objetivo de reunir en su
persona la nuda propiedad y el uso y goce, siempre que ofreciera pagar el mismo
precio ofrecido por el tercero. Si falta a alguno de estos deberes, dejando,
por ejemplo, de abonar el canon durante tres años consecutivos, el dueño puede
despojarle de su derecho y expulsarle de la finca. La enfiteusis es, por tanto,
alienable y también transmisible hereditariamente.
La enfiteusis se
terminaba por confusión, cuando el propietario compraba el derecho de
enfiteusis, por destrucción total del fundo, por no pagar el enfiteuta el canon
y los impuestos por tres años, cuando el enfiteuta deterioraba el fundo de
manera importante, y por el cumplimiento del plazo o de una condición
resolutoria, si la hubiera.
Fue Justiniano[57] quien
terminó de configurar estos contratos calificándolos como un derecho real sobre
la cosa de otro, con derecho a una especie de retracto y protegido por acciones
reales; sin embargo, persisten las obligaciones personales, como la de
conservar el fundo en buen estado, o roturarlo y plantarlo, caso de recibirlo
inculto, y, aunque en principio eran perpetuos, se admitían por pacto contratos
meramente temporales[58].
Nos permitimos
avanzar que es en estas relaciones en las que ciframos el germen de los
arrendamientos rústicos históricos valencianos, esencialmente sustentando
nuestra teoría en las palabras de Huvelin[59] quien
detecta en la utilización de la enfiteusis por parte de particulares y, por
tanto, sobre tierras privadas las bases de la evolución posterior del contrato
de arrendamiento rústico.
4. – Regulación
histórica II: El contrato de explotación agraria en los Furs de València[60]
Siguiendo a San
Valero[61], hay
que tomar en consideración la particularidad de que en la conquista del Reino
de Valencia «las bases jurídicas del nuevo Reino de Valencia fueron concebidas
por Jaime I de manera muy diferente a las de Aragón y Cataluña. Empezaba a
difundirse en Europa el sentido romano del derecho público por obra de las
Universidades y procuró Jaime I, evitar las intemperancias del feudalismo
catalán y aragonés».
Las tierras
conquistadas del nuevo Reino de Valencia se entregaron[62] a
militares aragoneses y catalanes partícipes en la reconquista de forma directa
o bien en feudo a nobles, una parte importante de tierras quedó en poder de la
Corona reservadas para uso público o se dieron en censo, dado que sólo así
podían llegar a ser cultivadas, precisamente por esa causa el censo enfitéutico
prosperó con éxito[63].
San Valero[64] otorga
suma importancia en la Valencia de los siglos XIII y siguientes al «peso
específico que la agricultura tiene en la sociedad valenciana», sin embargo
esto no se refleja en la actividad legislativa de forma directa y concreta[65], dado
que sólo son poco más de treinta los fueros referidos a huertos, tierras, viñas
y campos, sí que hay bastantes dedicados a servidumbres y materia de aguas y,
en particular, a los censos se dedican sesenta y seis fueros y pragmáticas
integrados en el Libro IV, Rúbrica XXIII, De
dret de cosa que serà donada a cenç[66] al que
prestaremos atención particularizada puesto que como acertadamente afirma
Garrido Juan[67],
el arrendamiento en los Furs como
fórmula jurídica tiene muy poca amplitud, circunstancia que hace pensar en la
poca importancia del contrato en la explotación agrícola.
En efecto, la
regulación del contrato de arrendamiento en los Furs de València es corta y
desordenada, así, se define el arrendamiento de manera extremadamente escueta
en el Fur IV-xv-32 (Iacobus I, rex) in fine, donde se recoge que: […] Loguer
és cant alcun loga la sua cosa a altre per diners o per alcun preu que li serà
promès o donat, e·l qual cas és utilitat e prou d’aquel qui loga la cosa e
d’aquel qui la pren a loger. El texto, ubicado en la rúbrica XV De
depòsit, ço és de comanda, e de les coses de les quals no de ésser feyta
comanda del libro IV, dirigida aparentemente a la regulación de otros
contratos, reproduce casi literalmente D. 13.6.18 pr.[68] y añade
las definiciones de los contratos de comodato, de depósito y, finalmente, la
del contrato de arrendamiento de cosa. Muy posiblemente, que esta breve
definición de arrendamiento se encuentre junto a las de comodato y depósito
quizá no responda exclusivamente a la voluntad de distinguir entre diferentes
contratos, aunque esta sea una de las intenciones[69], en
este sentido, es clarificador el inicio del fuero que, precisamente, presenta
clara ascendencia romana en cuanto a la idea de vincular las tres figuras
contractuales a una unitaria atribución de responsabilidad en función de los
supuestos que recogen[70]. La
concreta regulación del arrendamiento en los Furs se encuentra en el Libro IV,
Rúbrica xxii, De les coses logades o de aquelles que son
preses a lloguer[71], que
contiene apenas una decena de normas y deja a los contratantes una amplia
libertad de pactos[72], en la
rúbrica se regulan principalmente los arrendamientos de cases o urbanos[73], aunque
dicha regulación se hace extensiva a altres
coses[74]
entre las que pueden incluirse inmuebles de naturaleza rústica.
Llama la
atención que en la rúbrica dedicada al contrato de arrendamiento, el Fur IV-xxii-2
[75], al
regular el supuesto de la transmisión hereditaria del derecho, no otorga
relevancia a si el contrato de arrendamiento se hace a cert temps o por tiempo
indefinido –per tots temps-,
circunstancia que se deja a la libre disposición de las partes[76]. Sí que
es objetivo claro del texto hacer notar que el fallecimiento de arrendador o de
arrendatario no altera la duración del contrato, el o los herederos ocuparían
la concreta posición contractual por el período que restara de contrato, esto
es, tanto si se ha pactado un tipo de plazo, como si el contrato se hizo por
tiempo indefinido o para siempre, la sucesión mortis causa del arrendador no altera la composición negocial[77]; en
este punto, a decir de Marzal[78], la
doctrina dispuso que cuando el arrendamiento se pactaba por diez años o más, se
presumía que se había transmitido el dominio útil al arrendatario de suerte que
la relación se transformaba en una enfiteusis[79].
De todo esto
puede deducirse que la norma foral deja la regulación de los arrendamientos
indefinidos –per tots temps- a la
Rúbrica xxiii del Libro IV, Del Dret de la cosa que serà donada a cens,
en efecto, en los Furs IV-xxiii-8,
12, 16, 17, 18, 20, 30, 31 y 41 dedicados a regular los censos, se menciona el
contrato de loguer y, por cuanto
respecta al pago de la merces,
distingue entre cens o tribut o loguer[80].
En este
sentido, Monforte Báguena[81],
afirma con razón que «al tratar del censo en los Fueros se dan muchas
disposiciones aplicables al arrendamiento; o bien estaban equiparados ambos
contratos o bien el censo absorbía el arrendamiento», esto es, puede afirmarse
que existe una identificación total de los dos contratos que, en cualquier
caso, permiten la sucesión inter vivos
o mortis causa[82]. De
esta forma, en línea de principio, puede decirse que el censatario ostentaba
todos los derechos de disposición tanto mortis
causa como inter vivos quedando a
salvo los derechos del señor directo (Fur
IV-xxiii-23 [83]).
El objeto del
censo también es amplio[84], en el Fur IV-xxiii-1
[85], se
hace referencia a casas, huertos, castillos, villas, alquerías o cualquier otro
inmueble[86],
entre los que sin duda, caben las fincas rústicas.
Igualmente, su
naturaleza no está clara, dado que en el Fur
IX-xix-19 [87] se
afirma su naturaleza de contrato y en el Fur
IX-xv-10 [88] se
alude a su naturaleza real.
En cuanto a los
elementos personales de la relación jurídica, al que arrienda se le llama
normalmente senyor, y al arrendatario[89] se le
alude con la expresión censater o con
el giro qui deu fer lo cens.
La influencia
romana llega en los Furs hasta el
extremo de considerar a la enfiteusis una enajenación en clara asunción de las
dudas sobre si se trata de una venta o una locación, en particular, se recoge
en el Fur IX-xv-11 [90] que
quien entregaba una cosa en censo en realidad la enajenaba, aunque se reservase
el señorío, es decir, que la cosa romanga
a aquell senyor qui obliga la cosa. En esta línea, se considera por los
fueros más modernos el derecho de enfiteusis como dos modalidades del dominio
(directo del concedente y útil del concesionario) concurrentes en una misma
cosa[91].
Hay que señalar
que cabe subenfiteusis, esto es, cuando sobre una misma cosa se producen
enfiteusis sucesivas subordinadas unas a otras (Fur IV-xxiii-12)[92].
La enfiteusis
valenciana podía establecerse por escritura pública (Fur IV-xxiii-28), que
aunque no era constitutiva, sí que era un elemento probatorio importante[93]; lo
usual era dejar constancia documental en la denominada llibreta, que Monforte Báguena[94] define
como «cuadernillos de unas ciento o ciento cincuenta páginas, los más antiguos
de papel de hilo, con cubiertas de pergamino (que suelen arrancar del cuaderno
lleno y colocar en el nuevo) y que contienen el historial completo de las
vicisitudes de la tierra». Se trata de una pista clave en la verificación de
antecedentes del arrendamiento rústico valenciano a la que se ha aludido en el
apartado primero de este trabajo, recordemos que se trata del cuaderno en el
que se anotan todas las incidencias del arrendamiento, se configura como un
efectivo documento de transmisión del derecho, hace prueba de su naturaleza
inmemorial y consuetudinaria y recoge anotaciones de pagos de renta, gastos,
etc., es más, en ocasiones, la llibreta
se convierte en una forma de documentar la sucesión mortis causa en el inmueble, dado que se anota el sucesor en caso
de fallecimiento del arrendatario, en este sentido, afirma con razón Garrido
Juan[95] que
«las dinastías de propietarios y cultivadores quedan registradas en las
libretas, constituyendo en muchos casos una relación de hecho entre familias
muy semejante a la clientela romana». Igualmente, es muy significativo que en
algunas libretas se hable de canon y de dominio dividido y con los años se
llegue a denominar renta al canon, esta reconfiguración hace que Llombart Bosch[96] afirme
que se trata de fórmulas enfitéuticas reconvertidas en arrendamientos.
En los censos
valencianos se regula el lluïsme (en
terminología de los Furs lloïsme o lloÿsme)[97] que es
un derecho del señor directo[98]
valenciano que le otorgaba, en caso de enajenación o pignoración de la cosa, el
derecho a percibir la décima parte del precio en caso de venta y la veinteava
en caso de pignoración (Fur IV-xxiii-3 [99]), el lluïsme lo provoca la «venta del dominio
útil»[100].
Ello es así porque el censatario[101] no
podía vender ni pignorar la cosa entregada sin el consentimiento del señor
directo (Fur IV-xxiii-25 [102]), la
venta hecha sin consentimiento era nula y, además, daba lugar a la pena de
comiso a la que nos dedicamos más adelante (Fur
IV-xxiii-31). Como asevera
Monforte Báguena[103], el lluïsme es «tan consustancial» al censo
que, aunque no se haga constar expresamente, se supone que existe, y así lo
dispone el Fur IV-xxiii-28.
La peculiaridad
del lluïsme valenciano es que su pago
corresponde al vendedor del dominio útil, esto es, al enfiteuta, censatario o
arrendatario[104].
Los censos
valencianos reconocen el derecho de fadiga[105] que se
concreta en un derecho del señor directo[106] (ius prelationis o derecho de tanteo),
quien podía ejercer la fadiga en los
treinta días siguientes a la notificación del censatario de su intención de
vender, enajenar o pignorar la cosa censada (Fur IV-xxiii-46 [107]). En
particular, consistía en que el señor directo –propietario de la cosa- podía
adquirirla por el mismo precio que le hubiera dado otra persona al censatario (Fur IV-xxiii-32
[108]) y en
caso de ejercerla, tenía derecho a percibir también el lluïsme (Fur IV-xxiii-52). Si no ejercitaba la fadiga, no tenía derecho a retracto
ulterior. Parece este un derecho típicamente valenciano muy diferente del
tanteo y retracto de la ley castellana, en la que la fadiga se concretaba en la
cantidad que en algunos casos percibían el dueño directo o el señor por la
renuncia de su derecho de prelación en las enajenaciones de enfiteusis y
feudos.
En el supuesto
de que el señor directo estableciera un usufructo sobre la cosa censada, el
usufructuario sólo tenía derecho a percibir la pensión, por tanto, no podía
autorizar las enajenaciones hechas por el censatario, ni a ejercitar la fadiga, ni a percibir el lluïsme (Fur IV-xxiii-37).
Otro de los
derechos del señor directo es el comiso, en cuya virtud, podía recuperar el
dominio de la cosa en supuestos de impago de la renta por parte del censatario
durante cuatro años (Fur IV-xxiii 2 y 49), y en los casos de venta
realizada por el mismo censatario sin consentimiento del señor directo (Fur IV-xxiii-31).
El censatario tenía la obligación, si podía, de mejorar la cosa
entregada en censo (Fur IV-xxiii-47) aunque dichas mejoras no
hubieran sido pactadas. Los Furs no
se pronuncian en relación al derecho de reintegración de las mejoras realizadas
en caso de producirse el fin de la relación arrendaticia[109], muy
posiblemente, porque se trata de censos indefinidos[110], dicho
reintegro sí que cobra sentido cuando la enfiteusis presenta cierta
temporalidad, sin embargo, como asevera Peset[111], sin
duda la mejora proporcionaría más frutos, a pesar de ello, el Derecho
valenciano se desentiende de la institución. Garrido Juan[112]
califica la falta de referencia al derecho de reintegro de las mejoras como una
cuestión «batallona», esencialmente en una zona como Valencia en la que «todas
las buenas condiciones de la tierra agrícola del fundo han sido creadas por el
esfuerzo y sudores» del labrador y de sus antepasados, de forma que es costumbre
reconocer al arrendatario su participación en una parte del valor de la tierra
cuando ha de dejarla[113], en
particular, se trata de otorgarle el derecho a llevarse lo que se denomina terra flor, es decir, la parte
superficial más rica del mantillo o bien la cantidad correspondiente al valor
de esa terra flor. Es más, normalmente el labrador no suele hacer mejoras ni
edificaciones de relevancia y, si se realizan, se suele pactar con el
propietario un descuento en la renta a satisfacer.
El censatario
tenía también la obligación de reparar los posibles daños o empeoramientos que
hubiera podido causar (Fur IV-xxiii-54 [114]) y si
no lo hiciere, el señor directo tiene derecho a retener frutos y rentas para
cobrarse la satisfacción de los daños (Fur
IV-xxiii-10 [115]).
5. – Conclusiones
Abrimos el
apartado de conclusiones a este trabajo con una muy acertada declaración de
Beneyto Pérez[116],
en cuanto a que los arrendamientos habitualmente hereditarios de la economía
valenciana son análogos a la locación sin término tan destacada del Derecho
griego de los papiros, en efecto, las fórmulas arrendaticias de la antigüedad,
con mayor o menor intensidad, son el fundamento del origen de nuestro contrato
puesto que se trata de contratos sobre tierras cultivables y cedidas en función
de su explotación.
Como se ha
podido verificar en el estudio, esta certera afirmación encuentra claro apoyo
en la configuración romana de la enfiteusis, producto de la evolución de las
concesiones de naturaleza jurídico-pública del ager vectigalis del Derecho romano. Es esta la base sobre la que se
construye el Derecho foral histórico valenciano de los Furs de València, a la vez que ofrece el sustrato de derecho
consuetudinario de las formas de explotación agraria que, en línea de
continuidad, arrancan de la época romana hasta nuestros días.
Un paralelismo
clave se encuentra en la política de conquistas romana y la de la Reconquista,
ambas concretan entre sus objetivos el dotar de rentabilidad a la tierra a
través de su explotación agrícola, lo que provoca el nacimiento de unos
derechos reales limitados que se constituían bajo diversos tipos de contratos.
No debe perderse de vista que las tierras conquistadas del nuevo Reino de
Valencia se entregaron a militares aragoneses y catalanes partícipes en la reconquista
que o bien cultivaron la tierra directamente o lo más usual, constituyeron
sobre aquella censos para su explotación; sin olvidar la solución de
continuidad que se da desde las formas arrendaticias de la Hispania romana,
visigoda y árabe.
Así, desde el
Derecho Romano y siguiendo su tradición, en los Furs, la verdadera regulación de la cesión de tierras a cambio de
un precio se encuentra en los capítulos dedicados a los censos, al comprobar
que en muchos de ellos se hace referencia expresa al arrendamiento con
fundamento en una cierta identificación/confusión entre ambas figuras. A decir
de Monforte Báguena[117], «el
arrendamiento presente es una resultante del censo enfitéutico y del
arrendamiento forales, combinados en proporciones que difícilmente se puede
precisar», continúa el autor afirmando que «los fueros, al tratar del censo,
dan muchas disposiciones aplicables al arrendamiento: o bien estaban
equiparados ambos contratos, o bien el censo absorbía al arrendamiento». La
relación de explotación agraria así constituida se complementa por toda una
serie de usos y normas de naturaleza consuetudinaria que la dotan de tal
fortaleza que sobrevive al Decreto de Nueva Planta
La comparativa
entre los regímenes jurídicos que prevé el Derecho romano, el Derecho foral
valenciano y la regulación actual permite establecer ese hilo conductor que
caracteriza la estructura de explotación agraria desde tiempos inmemoriales
hasta llegar a la Ley 3/2013.
Los
arrendamientos rústicos históricos valencianos tienen un arrendatario tan
original que es indemnizado con un alto porcentaje sobre valor del inmueble, es
realmente difícil echarlo y tiene un derecho que, además de venirle de antiguo,
tiene vocación de perpetuidad; la pregunta es ¿por qué la denominación es
entonces la de arrendamiento?
La Ley 3/2013
que, en rigor, realiza una labor de positivización un derecho consuetudinario,
ha regulado un contrato de arrendamiento rústico particularizado de fincas
radicadas en la Comunidad Valenciana que, acordado de forma indefinida, se
ajusta a lo que ha sido consuetudinariamente un arrendamiento histórico
valenciano, quizá ha desperdiciado la posibilidad de adecuar su nomenclatura y,
todavía más, ha vuelto a provocar la confusión, dado que en su título III,
después de positivizar el derecho consuetudinario de los arrendamientos
rústicos valencianos, dedica el título III a «los censos que aún perviven en
los libros registrales y que, por su configuración y características, merecen
la configuración de forales valencianos», en el artículo 53, artículo único de
ese título III, en particular en su apartado 1º se recoge que «Todas las personas titulares de censos
enfitéuticos inscritos en el Registro de la Propiedad, que por el tiempo de su
constitución y por el régimen del lluïsme,
comís, fadiga u otras características, merezcan la calificación de forales
valencianos, comunicarán al registro de su demarcación aquéllos que les
pertenezcan, en el plazo de cinco años computables desde la entrada en vigor de
esta ley», la cuestión por tanto es ¿no eran aquellos arrendamientos rústicos
valencianos descritos en los fueros los deudores de la enfiteusis romana y del
censo enfitéutico valenciano?, ¿no eran estos censos forales aquellos
arrendamientos? Si las respuestas son afirmativas como ha puesto de manifiesto
la doctrina más autorizada, ¿dónde radica la necesidad de inclusión de este
artículo? Una vez más, la apelación a la prudencia del legislador y a la
necesidad de conocer la realidad actual y la deuda histórica de esta, ha de ser
una necesidad, como afirma Monforte Báguena[118] al
cerrar su trabajo, igual que no es conveniente que intervengan en cuestiones
sociales los que no han ganado ni pagado jamás un jornal ni un salario, tampoco
deben legislar «sobre el régimen agrario valenciano los que no conocen las
tierras de la región más que por expedientes de Hacienda o por escrituras
notariales».
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Abstract
The aim of this work is to verify the historical background,
particularly in the context of Roman law, in what today is known as «Valencian
Historical Rustic Leases».
The 3/2013 Act, July 26th, promulgated by Generalitat Valenciana, about
Contracts and other Agrarian Legal Relations, defines in article 30 the concept
of «Valencian rustic leases»: by the Valencian historical lease one of the
parties yields to the other, necessarily a natural person, the indefinite use
of one or more rustic parcels, or part of them, to be exploited, by themselves
or by collaborating personnel, according to their agricultural nature, in
exchange for a rent in money that is paid semiannually or through another
agreed frequency », that is, the rustic lease determines the relationship
between a peasant, who does not own lands suitable for cultivation, and a
person who does have control and property over those lands, so that, in
exchange for a price – usually arent in money –, the peasant has been able to
exploit the land of a landlord.
On today rustic leases, the Valencian Regional Parliament has
legislative competence because it is a customary civil law institution. But he
origins of such leases have always been a controversial issue because, in
principle, their nature can be either contractual, or real and so, derived from
the classic division between direct and useful domain and so, closer to the
census or the emphyteusis. Providing light on this question of origins in the
strict context of Roman Law is the objective of the work that is presented.
Key Words:
Valencian Historical Rustic Leases, Roman Law, census, emphyteusis, locatio conductio.